Czy można sprzedać mieszkanie, w którym mieszka najemca
Tak. Gdy właściciel zbywa wynajęte mieszkanie w trakcie najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Umowa nie wygasa, a najemca ma prawo mieszkać do końca jej trwania, na tych samych warunkach.
Dlatego sprzedaż mieszkania z najemcą to dla kupującego zakup razem z umową najmu, a dla sprzedającego konieczność uporządkowania spraw z najemcą przed aktem notarialnym.
Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu
Zasadniczo kodeks cywilny pozwala nabywcy wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a mieszkanie wydano najemcy. Wtedy nabywca nie może skorzystać z tego uprawnienia (art. 678 § 2).
Przy najmie mieszkania kupujący musi też liczyć się z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie przez właściciela jest dopuszczalne tylko z przyczyn wymienionych w art. 11, a sprzedaż mieszkania nie należy do tych przyczyn. Jeśli kupujący chce wprowadzić się do mieszkania, ma wydłużone terminy: co najmniej pół roku, gdy zapewni lokal zamienny, albo trzy lata, gdy go nie zapewni (art. 11 ust. 4 i 5). Przed zakupem warto to sprawdzić u prawnika, bo od tego zależy, kiedy wejdzie się do lokalu.
Co musi zrobić sprzedający przed sprzedażą
- Przygotuj umowę najmu z załącznikami, protokół zdawczo-odbiorczy i historię płatności.
- Sprawdź, czy umowa ma datę pewną i jaka jest jej długość. To wpłynie na pozycję kupującego i cenę.
- Poinformuj najemcę na piśmie o planowanej sprzedaży i o tym, że umowa się nie zmienia. Pozwoli to uspokoić sytuację i ustalić terminy oglądania mieszkania.
- Ustal, co z kaucją. Najprostsze rozwiązanie to przekazanie kwoty kupującemu i wpisanie tego do aktu. Zasady kaucji opisaliśmy w artykule kaucja za mieszkanie.
- Rozlicz czynsz za miesiąc, w którym nastąpiła sprzedaż, proporcjonalnie do dni.
- W akcie notarialnym wpisz informację o najmie, dacie wydania lokalu i stanie liczników.
- Po sprzedaży wyślij najemcy wspólne pismo od starego i nowego właściciela z numerem rachunku do czynszu.
Sprzedaż mieszkania z najemcą a cena
Mieszkanie z najemcą sprzedaje się zwykle inwestorom, którzy liczą na przychody z najmu od pierwszego dnia. Dla nich liczy się rentowność. Przy średniej cenie około 11 100 zł za metr (TabelaOfert, październik 2026) i czynszu około 48 zł za metr w ofertach (Domiporta, październik 2026) roczny przychód to ok. 576 zł na metr, czyli około 5,2 procent wartości. To nasze uproszczone wyliczenie z dwóch źródeł, bez podatku, kosztów i pustostanów. Kupujący zwróci uwagę na umowę, datę jej końca, regularność płatności i stan mieszkania.
Gdy kupujący chce mieszkanie puste
Jeśli kupujący zamierza mieszkać w mieszkaniu, a umowa najmu trwa, strony mogą uzgodnić z najemcą rozwiązanie umowy za porozumieniem. Najemca może wyprowadzić się wcześniej, jeśli zaproponuje się mu rozsądną rekompensatę lub zwolnienie z opłat za ostatni miesiąc. Takie porozumienie spisz na piśmie, ze wskazaniem terminu wydania lokalu, rozliczenia kaucji i opłat. Bez zgody najemcy nie pozbędziesz się go pod pretekstem sprzedaży.
Perspektywa kupującego: co sprawdzić przed zakupem
- umowę najmu, datę jej zawarcia i datę końca,
- czy umowa ma datę pewną,
- wysokość czynszu i historię wpłat,
- wysokość kaucji i sposób jej przekazania,
- protokół zdawczo-odbiorczy i stan mieszkania,
- czy najem jest okazjonalny i czy ma komplet dokumentów,
- czy najemca zalega z płatnościami.
Po zakupie możesz powierzyć mieszkanie zarządcy. Zakres usługi opisujemy na stronie zarządzanie najmem w Białymstoku. O problemach z płatnościami piszemy w artykule lokator nie płaci czynszu.
Jak przygotować sprzedaż mieszkania z najemcą
Sprzedaż lokalu zamieszkanego jest możliwa, ale wymaga dobrego przygotowania dokumentów. Zbierz umowę najmu, aneksy, protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzenia wpłat czynszu i informację o kaucji. Kupujący zapyta o termin końca umowy, o wysokość czynszu i historię płatności, więc miej odpowiedzi gotowe.
- Poinformuj najemcę o planowanej sprzedaży i uzgodnij terminy oglądania.
- Poinformuj kupującego o prawach najemcy i o okresie, do kiedy umowa obowiązuje.
- Przygotuj rozliczenie mediów na dzień przekazania.
Rozliczenie kaucji i czynszu przy przejęciu najmu
Nabywca zwykle wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego (art. 678 Kodeksu cywilnego), co oznacza także przejęcie obowiązku zwrotu kaucji. Dlatego kwotę kaucji najczęściej przekazuje się kupującemu albo uwzględnia w rozliczeniu przy akcie notarialnym. Ustal też, kto otrzyma czynsz za miesiąc, w którym następuje przeniesienie własności, i spisz to w protokole.
Szczegóły zasad kaucji znajdziesz w artykule kaucja za mieszkanie. Jeśli kupujący chce lokal wolny od najemcy, sprawdź możliwości wypowiedzenia umowy w tekście wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego. To informacja ogólna, a warunki konkretnej transakcji należy skonsultować z notariuszem.
Mieszkanie z najemcą jako produkt inwestycyjny
Dla części kupujących lokal z najemcą jest atutem, bo od pierwszego dnia przynosi dochód. Inwestor patrzy na stopę zwrotu: roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Przykład poglądowy: mieszkanie 50 m² w cenie ok. 11 100 zł za metr (średnia ofertowa według TabelaOfert, październik 2026) kosztuje około 555 000 zł. Przy czynszu 2 100 zł miesięcznie roczny przychód wynosi 25 200 zł, czyli około 4,5 proc. brutto, przed podatkiem i kosztami. To uproszczenie, bo rzeczywiste liczby zależą od lokalu, standardu i ceny transakcyjnej.
Kupujący inwestor chce zobaczyć historię płatności, umowę i potwierdzenie, że najemca płaci terminowo. Jeśli masz tę dokumentację uporządkowaną, uwiarygodnia ona cenę i skraca negocjacje.
Kiedy lepiej sprzedać mieszkanie puste
Puste mieszkanie jest atrakcyjniejsze dla osób kupujących na własne potrzeby, bo mogą się wprowadzić szybko albo zacząć remont. Jeśli grupa docelowa to rodziny, warto rozważyć zakończenie najmu przed sprzedażą, o ile pozwala na to umowa i przepisy. Zrobienie tego bez przestrzegania terminów wypowiedzenia może zakończyć się sporem, więc plan z wyprzedzeniem: pisemne porozumienie z najemcą, uzgodniona data wyprowadzki i protokół. Zasady wypowiedzenia opisujemy w artykule wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.
Pokazy mieszkania z najemcą
Oglądanie lokalu zamieszkanego wymaga współpracy. Ustal w umowie lub aneksie zasady wizyt: z wyprzedzeniem, w uzgodnionych godzinach i z jaką częstotliwością. Zaproponuj najemcy drobną rekompensatę za udostępnianie lokalu, na przykład obniżenie czynszu w miesiącach sprzedaży. Rozmowę o tym warto odbyć, zanim ogłosisz mieszkanie, bo chętny najemca bywa najlepszym sprzymierzeńcem sprzedaży.
- Poproś o posprzątanie przed wizytami i zdjęcia w jasnym świetle.
- Przygotuj krótką informację o najmie dla kupującego: czynsz, opłaty, termin końca umowy, kaucja.
- Poinformuj, czy umowa jest zwykła, czy okazjonalna.
Podatek przy sprzedaży
Sprzedaż mieszkania w ciągu pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia co do zasady podlega podatkowi dochodowemu od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia, z możliwością skorzystania ze zwolnienia przy przeznaczeniu środków na własne cele mieszkaniowe. Wynajem przed sprzedażą nie zmienia tej zasady, ale najem rozliczany jako działalność gospodarcza może zmieniać skutki podatkowe. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, omów to z doradcą podatkowym. Podatek od najmu opisujemy w artykule podatek od najmu mieszkania w 2026 roku.
Formalności po sprzedaży
- Przekaż nabywcy umowę najmu, aneksy, protokół zdawczo-odbiorczy i dokumenty płatności.
- Poinformuj najemcę pisemnie o zmianie właściciela i podaj nowy numer rachunku do płatności.
- Rozlicz kaucję i czynsz za miesiąc przeniesienia własności.
- Zgłoś zmianę do właściwych urzędów i zarządcy budynku.
Jeśli najemca ma przekazać czynsz na rachunek nowego właściciela, dopilnuj, by pismo dotarło przed terminem płatności. W przeciwnym razie dojdzie do sporu o to, komu należy się wpłata.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z najemcą
- Brak informacji dla kupującego o terminie końca umowy i kaucji.
- Brak uzgodnienia z najemcą terminów pokazów.
- Pominięcie rozliczenia mediów w dniu przekazania.
- Zbyt późna informacja najemcy o zmianie właściciela i rachunku.
Każdego z nich można uniknąć przy odrobinie planowania, a skutki błędu potrafią opóźnić transakcję o tygodnie.
