Strona główna / Eksmisja i zabezpieczenie najmu w Łomży

Łomża i okolice

Eksmisja i zabezpieczenie najmu w Łomży

Pomagamy właścicielom mieszkań w Łomży, gdy lokator przestaje płacić albo nie chce się wyprowadzić, oraz zabezpieczamy najem, zanim zostanie podpisana umowa. W Łomży działa sąd rejonowy i okręgowy, więc cała droga od pozwu po apelację toczy się na miejscu.

Autor: zespół Rentier Partners. Aktualizacja: 26 października 2026. Informacje oparte na przepisach i źródłach podanych na dole strony. Kroki prawne konsultujemy ze współpracującym prawnikiem. To treść ogólna, a nie porada prawna.

Najem w Łomży: mniejszy rynek, większa waga dobrego najemcy

Łomża ma mniejszy rynek najmu niż Białystok. W październiku 2026 serwis TabelaOfert pokazywał dla miasta tylko dwie oferty wynajmu, na przykład 2 pokoje 50,5 m² za 1 649 zł i 3 pokoje 59 m² za 1 800 zł. To za mało na średnią, ale wystarczy, by założyć, że znalezienie nowego najemcy może potrwać dłużej. Dlatego przy mniejszym rynku warto mocniej sprawdzać najemcę na początku i reagować na pierwszą zaległość, zamiast czekać, aż problem sam zniknie.

Poniżej opisujemy drogę prawną krok po kroku oraz to, co zależy od miejsca: właściwy sąd, komorników i lokalny rynek. Ogólny opis procedury znajdziesz też na stronie eksmisja lokatora. To opracowanie ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.

Etapy eksmisji lokatora z mieszkania w Łomży

1. Zebranie dokumentów

Umowa najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, dowody wpłat i braków, korespondencja z najemcą, tytuł prawny właściciela do mieszkania.

2. Uprzedzenie i wypowiedzenie

Przy zaległościach: pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z miesięcznym terminem na zapłatę, a po jego upływie pisemne wypowiedzenie z podaniem przyczyny.

3. Pozew do sądu w Łomży

Składany do Sądu Rejonowego w Łomży, jeśli mieszkanie leży na obszarze jego właściwości. Można w nim łączyć żądanie zapłaty zaległości i odszkodowania.

4. Wyrok i klauzula wykonalności

Sąd orzeka o opróżnieniu i bada, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny. Po uprawomocnieniu się wyroku właściciel wnioskuje o nadanie klauzuli.

5. Wniosek do komornika

Komornik wyznacza termin, zawiadamia dłużnika i wykonuje eksmisję. Wniosek składamy do komornika właściwego dla miejsca położenia lokalu, a w Łomży działa ich kilku. Rzeczy lokatora są spisywane i przechowywane na jego koszt.

6. Odbiór mieszkania

Spisujemy stan lokalu, wymieniamy zamki, a potem rozliczamy koszty i szkody. Zaległości można dochodzić w egzekucji.

Wypowiedzenie umowy najmu: sprawdź je przed wysłaniem

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11). Najczęstsza to zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę. Pełny opis przyczyn i terminów znajdziesz w artykule wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.

Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę, w przeciwnym razie jest nieważne. Ważne są też terminy i skuteczne doręczenie, zwłaszcza gdy najemca nie odbiera listów awizowanych. Zapisz w umowie adres do doręczeń i zachowaj dowody wysłania.

Jeśli nie masz pewności, czy Twoje wypowiedzenie zostało przygotowane poprawnie, sprawdź je przed wysłaniem. Poprawka po fakcie zwykle oznacza ponowne odczekanie terminów.

Lokal socjalny i zakaz eksmisji zimą w Łomży

Orzekając o opróżnieniu lokalu, sąd z urzędu rozstrzyga o prawie do lokalu socjalnego (art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli lokatorowi ono przysługuje, wyrok jest wykonywany dopiero wtedy, gdy gmina wskaże lokal socjalny. W Łomży jest to gmina Miasto Łomża, a czas oczekiwania zależy od jej zasobów, których nie oceniamy z góry. W takiej sytuacji właściciel może żądać odszkodowania od gminy.

Drugie ograniczenie dotyczy pory roku. Od 1 listopada do 31 marca komornik co do zasady nie może przeprowadzić eksmisji, jeżeli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego lub pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Od tej reguły są wyjątki (§ 4¹). Dlatego z pozwem warto nie zwlekać: sprawa wszczęta jesienią często kończy się wyrokiem dopiero wtedy, gdy komornik i tak musi poczekać do wiosny.

Sądy i komornicy w Łomży

Pozew o opróżnienie lokalu składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia mieszkania. Dla Łomży i okolic wygląda to tak:

Sąd Rejonowy w Łomży, I Wydział Cywilny, ul. Polowa 1.
Obszar właściwości obejmuje miasta Łomża i Kolno oraz gminy Grabowo, Jedwabne, Kolno, Łomża, Mały Płock, Miastkowo, Nowogród, Piątnica, Przytuły, Stawiski, Śniadowo, Turośl, Wizna i Zbójna.
Sprawy cywilne z Kolna i okolic rozpoznaje sąd w Łomży. Zamiejscowy wydział w Kolnie zajmuje się wyłącznie sprawami karnymi i o wykroczenia.
Apelacje rozpoznaje Sąd Okręgowy w Łomży, ul. Dworna 16.
Wniosek egzekucyjny trafia do komornika właściwego dla miejsca położenia lokalu.

Adresy i obszar właściwości sprawdzamy w dniu składania pozwu, bo mogą się zmieniać. Do czasu wyroku nie próbuj rozwiązywać sprawy na własną rękę: wymiana zamków, odcięcie mediów czy wejście do mieszkania bez zgody lokatora może skończyć się odpowiedzialnością karną, na przykład za zmuszanie do określonego zachowania (art. 191 Kodeksu karnego), oraz odszkodowaniem.

Ile trwa eksmisja i ile kosztuje w Łomży

Czas zależy od liczby etapów. Wypowiedzenie z miesięcznym terminem na zapłatę to co najmniej kilka tygodni. Sprawa w sądzie rejonowym trwa zwykle kilka miesięcy, jeśli lokator nie utrudnia postępowania. Potem dochodzi apelacja, klauzula wykonalności i kolejka do komornika. Jeśli lokatorowi przysługuje lokal socjalny, termin eksmisji zależy od gminy.

Koszty to opłata sądowa od pozwu (ustalana na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), ewentualny pełnomocnik oraz opłaty i wydatki komornika. Przy sprawach w Łomży uwzględniamy w wycenie czas i koszt dojazdu na rozprawy. Kwoty i stawki zmieniają się, więc nie podajemy ich z góry: po analizie dokumentów przygotowujemy wycenę dla konkretnej sprawy.

Ceny mieszkań w Łomży są niższe niż w Białymstoku (około 7 700 zł za m² wobec około 11 100 zł za m², dane TabelaOfert z 2026 roku, przy niewielkiej liczbie ofert, więc to wartość orientacyjna). Czynsze bywają więc niższe, a nie każda sprawa uzasadnia ten sam wydatek. Dlatego przed pozwem liczymy, czy proces się opłaca i jaka jest szansa odzyskania kosztów od lokatora, który ma majątek lub dochody.

Najem okazjonalny: zabezpieczenie przy nowych najemcach

Gdy najemca jest nowy w mieście i nie znasz jego historii najmu, najem okazjonalny daje dodatkowe zabezpieczenie. Wymaga jednak aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy oraz wskazania lokalu, do którego się wyprowadzi, wraz ze zgodą jego właściciela. Przy najmie okazjonalnym wynajmujący dysponuje oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, złożonym w formie aktu notarialnego, oraz wskazaniem lokalu, do którego najemca się przeniesie. Po wygaśnięciu umowy wynajmujący wnioskuje o nadanie klauzuli wykonalności i przekazuje tytuł komornikowi, bez osobnego procesu o eksmisję. Lokator nie ma też prawa do lokalu socjalnego. Warunki formalne są jednak ścisłe: brak jednego dokumentu lub terminu wystarcza, by zabezpieczenie nie zadziałało. Pełny opis znajdziesz tutaj: najem okazjonalny.

Jak pomagamy właścicielom z Łomży

Zaczynamy od przeglądu dokumentów i oceny, na którym etapie jest sprawa. Spotkanie możemy umówić w Łomży albo przeprowadzić całość zdalnie, na dokumentach przesłanych w skanach. Potem proponujemy kolejność kroków: od uprzedzenia i wypowiedzenia, przez pozew w Sądzie Rejonowym w Łomży, po współpracę z komornikiem. W sprawach, w których jest to niezbędne, współpracujemy z prawnikiem. Chcesz zabezpieczyć najem, zanim pojawi się zaległość? Zobacz jak sprawdzić najemcę i co zapisać w umowie najmu. Jeśli chcesz od razu zlecić analizę, skorzystaj z bezpłatnej analizy sytuacji. Zobacz też, jak odzyskać zaległy czynsz. Prowadzimy też sprawy w Augustowie i Suwałkach. Działamy też w Bielsku Podlaskim i okolicy: zobacz eksmisja i zabezpieczenie najmu w Bielsku Podlaskim. Działamy też w Hajnówce: zobacz eksmisja i zabezpieczenie najmu w Hajnówce.

Eksmisja w Łomży: najczęstsze pytania

Gdzie złożyć pozew o eksmisję w Łomży?

Do Sądu Rejonowego w Łomży, jeśli mieszkanie leży na obszarze jego właściwości, czyli w mieście Łomża i w gminach takich jak Jedwabne, Piątnica, Wizna, Śniadowo czy Nowogród. Liczy się położenie lokalu, a nie miejsce zamieszkania właściciela.

Mieszkanie jest w Kolnie. Czy pozew trafi do Łomży?

Tak. Sąd Rejonowy w Łomży jest właściwy także dla miasta Kolno i okolicznych gmin. Zamiejscowy wydział w Kolnie zajmuje się wyłącznie sprawami karnymi i o wykroczenia, więc pozew cywilny o opróżnienie lokalu składa się w Łomży.

Czy pomagacie właścicielom z Łomży, skoro biuro jest w Białymstoku?

Tak. Rentier Partners działa w Białymstoku i na Podlasiu, a sprawy z Łomży prowadzimy zdalnie lub z dojazdem, zależnie od etapu. Koszt dojazdu uwzględniamy w wycenie.

Ile kosztuje pomoc przy eksmisji w Łomży?

Cena zależy od etapu, liczby rozpraw i tego, czy potrzebny jest dojazd, dlatego ustalamy ją indywidualnie po analizie dokumentów. Koszty sądowe i komornicze to osobna pozycja, zależna od przepisów obowiązujących w dniu sprawy.

Czy warto poczekać z wypowiedzeniem, skoro na rynku jest mało ofert najmu?

Zwłoka zwykle tylko zwiększa zaległość. Dobrym rozwiązaniem jest rozmowa i ugoda na piśmie, prowadzone równolegle z przygotowaniem wypowiedzenia. Jeśli najemca nie dotrzyma ugody, nie tracisz czasu, bo dokumenty masz gotowe.

Czy zimą można eksmitować lokatora w Łomży?

Co do zasady komornik nie może przystąpić do eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osoba eksmitowana nie ma zapewnionego lokalu zastępczego lub pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 4 KPC). Są od tego wyjątki. Postępowanie sądowe można prowadzić przez cały rok.

Ile trwa eksmisja w Łomży?

Nie podajemy jednej liczby, bo czas zależy od wypowiedzenia, obciążenia sądu, ewentualnej apelacji i kolejki do komornika. W praktyce to zwykle miesiące, a w trudniejszych sprawach ponad rok.

Czy najem okazjonalny skraca eksmisję?

Tak, bo przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego, a wynajmujący ma oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. Zasady opisaliśmy tutaj: najem okazjonalny w praktyce.

Źródła

Lokator nie płaci albo nie chce wyjść?

Opisz sytuację, a powiemy, jakie masz opcje i co zrobić w pierwszej kolejności.