Jak odzyskać zaległy czynsz od najemcy?
Kolejność jest zwykle taka: przypomnienie, pisemne wezwanie do zapłaty z terminem, propozycja ugody lub planu spłat, a gdy to zawiedzie, pozew o zapłatę i po wyroku egzekucja komornicza. Jeśli umowa zawiera akt notarialny z poddaniem się egzekucji, można często pominąć proces sądowy.
Czy można potrącić zaległości z kaucji?
Tak, jeśli umowa na to pozwala albo najemca się zgodzi. Kaucja zabezpiecza należności z najmu, więc po zakończeniu najmu wynajmujący zalicza na nią zaległy czynsz, opłaty i szkody, a resztę zwraca. Rozliczenie najlepiej przesłać najemcy na piśmie.
Po jakim czasie przedawnia się zaległy czynsz?
Roszczenia o zapłatę czynszu najmu przedawniają się z upływem trzech lat (art. 118 Kodeksu cywilnego), a koniec roku kalendarzowego przesuwa datę przedawnienia na ostatni dzień roku. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkód w lokalu przedawniają się po roku od zwrotu rzeczy (art. 677 Kodeksu cywilnego). Bieg przedawnienia przerywa m.in. wniesienie pozwu (art. 123).
Czy należą mi się odsetki od zaległego czynszu?
Tak, od chwili opóźnienia należne są odsetki za opóźnienie (art. 481 Kodeksu cywilnego). Jeśli umowa nie przewiduje innej stawki, naliczasz odsetki ustawowe, których wysokość zmienia się wraz ze stopą referencyjną NBP.
Czy muszę wysyłać wezwanie do zapłaty przed pozwem?
Przy spornych roszczeń próba polubownego rozwiązania jest oczekiwana przez sąd i wpływa na koszty procesu. Wezwanie z terminem jest też wymagane, aby wpisać dłużnika do rejestru dłużników. Zatem tak, lepiej je wysłać i zachować dowód nadania.
Jak wygląda postępowanie upominawcze w sprawie o czynsz?
Składasz pozew z dowodami, a sąd, jeśli roszczenie nie budzi większych wątpliwości, wydaje nakaz zapłaty bez rozprawy. Dłużnik ma dwa tygodnie na zapłatę lub wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, nakaz staje się prawomocny i można wnioskować o klauzulę wykonalności. Sprzeciw oznacza zwykły proces.
Co jeśli najemca wyprowadził się bez pozostawienia adresu?
Sprawa nadal jest do wygrania. Można ustalić adres z rejestrów (np. za pośrednictwem sądu lub komornika), a umowa z numerem PESEL najemcy, danymi pracodawcy i osoby kontaktowej bardzo to ułatwia. Od zaległości liczą się także poszukiwania majątku dłużnika.
Czy zarządca najmu odzyskuje zaległości?
Zarządca skraca czas reakcji, bo przy pierwszym opóźnieniu przypomina najemcy i dokumentuje sprawę. Dochodzenie należności na drodze sądowej to osobna usługa, którą ustalamy w umowie. Zobacz:
zarządzanie najmem w Białymstoku.
Lokator nie płaci i nie można się z nim skontaktować. Co zrobić?
Wysyłaj wezwanie do zapłaty listem poleconym na adres lokalu i na adres wskazany w umowie, a treść zachowaj też w formie elektronicznej. Zbieraj dowody braku wpłat i prób kontaktu. Gdy lokator nie reaguje, podstawą jest pozew o zapłatę, a przy zajmowaniu lokalu po wypowiedzeniu także o jego opróżnienie. Nie wchodź do mieszkania pod nieobecność lokatora i nie wymieniaj zamków.
Lokator nie płaci za prąd i media. Co zrobić?
Sprawdź, na kogo opiewa umowa z dostawcą i co mówi umowa najmu. Jeśli to Ty płacisz rachunki, a lokator miał je pokrywać, jest to zaległość, której dochodzisz jak zaległego czynszu: wezwaniem do zapłaty, a potem pozwem. Nie odcinaj mediów, bo to może oznaczać odpowiedzialność karną i odszkodowanie. Rozliczenie ułatwia spisany stan liczników w protokole.
