Jak opodatkowany jest najem prywatny w 2026 roku
Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5 procent od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5 procent od nadwyżki ponad tę kwotę. Limit dotyczy łącznie wszystkich przychodów z najmu prywatnego jednego podatnika, a nie każdego mieszkania osobno.
Poniższy tekst opiera się na publikacji Money.pl z 28 sierpnia 2026 roku oraz na przepisach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Nie jest poradą podatkową. Przed składaniem zeznania sprawdź aktualne komunikaty Ministerstwa Finansów lub zapytaj doradcę podatkowego.
Co jest przychodem z najmu, a co nim nie jest
- Przychodem jest czynsz, który otrzymujesz. Czynsz do wspólnoty, media i inne opłaty nie są Twoim przychodem, jeśli umowa nakłada ich ponoszenie na najemcę. Liczy się treść umowy, a nie to, kto robi przelew.
- Przychód powstaje, gdy pieniądze wpłyną lub zostaną postawione do Twojej dyspozycji. Niezapłacony czynsz nie jest opodatkowany.
- Zwrotna kaucja zwykle nie jest przychodem. Staje sią nim, jeśli zatrzymasz ją na poczet zaległego czynszu.
- 8,5%ryczałt do 100 000 zł przychodu
- 12,5%ryczałt od nadwyżki ponad 100 000 zł
- do 20.dnia miesiąca następnego: zaliczka
- do 30.04.2027PIT-28 za rok 2026
Przykład: ile podatku od najmu mieszkania w Białymstoku
Przyjmijmy mieszkanie wynajmowane za 2 100 zł miesięcznie. Taka kwota jest zbliżona do średniej z ofert wynajmu na rynku wtórnym w Białymstoku według Domiporta z października 2026 roku, ale to średnia z ofert, nie z transakcji. Przy równych płatnościach przez 12 miesięcy przychód roczny wynosi 25 200 zł.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Przychód roczny (12 x 2 100 zł) | 25 200 zł |
| Podatek ryczałt 8,5 procent | 2 142 zł rocznie |
| Miesięczna zaliczka (orientacyjnie) | 178,50 zł |
Przy ryczalcie nie odliczasz kosztów, więc remont, meble, odsetki od kredytu ani prowizja za zarządzanie nie zmniejszają podstawy. Przy kilku mieszkaniach przychody sumują się do wspólnego limitu 100 000 zł.
Terminy: zaliczki i zeznanie PIT-28
- Zaliczki płacisz miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca. Za grudzień wpłacasz do 20 stycznia kolejnego roku.
- Możesz rozliczać się kwartalnie, jeśli przychody w poprzednim roku nie przekroczyły limitu ustalonego przez Ministerstwo Finansów. Wtedy zaliczki płacisz do 20. dnia miesiąca po kwartale.
- Zeznanie PIT-28 za 2026 rok składasz od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 roku. Do tego samego terminu płacisz ewentualną dopłatę.
Przy zwykłym najmie prywatnym nie składa się osobnego zawiadomienia do urzędu skarbowego ani oświadczenia o wyborze ryczałtu. Przy najmie okazjonalnym trzeba zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Opisaliśmy to na stronie najem okazjonalny.
Współwłasność i małżeństwo
Małżonkowie mogą złożyć wspólne oświadczenie, że cały przychód z najmu rozlicza jedno z nich. Wtedy do 8,5 procent obowiązuje wspólny limit 200 000 zł. Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód w roku. Jeśli korzystasz z tej opcji, zapytaj doradcę o wpływ na inne rozliczenia rodziny.
Czy amortyzacja lokalu zmniejsza podatek
Nie. Od 2023 roku nie można amortyzować lokali mieszkalnych w ramach najmu prywatnego. Dla porównania, przy najmie w ramach działalności gospodarczej obowiązują inne zasady, co wymaga osobnej analizy z księgowym.
Czy w 2027 roku podatek od najmu się zmieni
Na etapie projektu (oznaczonego UD116) rozważana jest stawka 15 procent od nadwyżki ponad 100 000 zł dla najmu na rzecz podmiotów powiązanych, na przykład własnej spółki. Z dostępnych opisów nie wynika, by zmieniono stawki dla zwykłego najmu osobom niepowiązanym. To projekt, który może zostać zmieniony, więc w grudniu sprawdź, co ostatecznie uchwalono.
Co zrobić, aby podatek był rozliczony zgodnie z prawem
- Wpisz do umowy, kto płaci czynsz, a kto opłaty, bo od tego zależy wysokość przychodu.
- Przechowuj umowy, potwierdzenia wpłat i rozliczenia, choć przy najmie prywatnym nie prowadzisz ewidencji.
- Ustal, czy występuje najem okazjonalny, bo wtedy dochodzi zgłoszenie do urzędu w 14 dni.
- W kwietniu złóż PIT-28 i zapłać ewentualną dopłatę.
- Gdy przychodów jest więcej albo najem ma charakter stałej działalności, poradź się doradcy podatkowego.
Więcej o kosztach i opłacalności wynajmu mieszkania w Białymstoku piszemy na stronie zarządzanie najmem. Informacje o kaucji i podatku znajdziesz też w artykule kaucja za mieszkanie.
Ryczałt czy skala podatkowa: jak do tego podejść
Najem prywatny można rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co oznacza, że podatek liczy się od przychodu bez odliczania kosztów. Wybrana forma nie zmienia się sama, więc termin i sposób wyboru warto sprawdzić w aktualnych przepisach lub u doradcy podatkowego. Ryczałt jest prosty w obsłudze, ale nie bierze pod uwagę kosztów, więc bywa niekorzystny, gdy wydatki związane z lokalem są wysokie.
Skala podatkowa pozwala uwzględniać niektóre koszty, ale wymaga dokładnej dokumentacji. Wybór zależy od indywidualnej sytuacji, innych dochodów i wydatków, dlatego tu nie dajemy jednej odpowiedzi dla wszystkich.
Przykładowe obliczenie ryczałtu
Przy czynszu 2 100 zł miesięcznie roczny przychód z najmu wynosi 25 200 zł. Przy stawce 8,5 proc. podatek ryczałtowy wyniesie około 2 142 zł rocznie (25 200 zł razy 0,085). Jest to uproszczony przykład. Realny podatek zależy od faktycznych przychodów, współwłasności i tego, czy przychodem są także opłaty, które nie są jedynie przeniesieniem kosztów mediów.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Wynajmowanie kilku lokali, robienie tego w sposób zorganizowany i ciągły albo wykorzystywanie składników firmy może prowadzić do oceny, że najem jest działalnością gospodarczą. Wtedy obowiązują inne zasady rozliczeń. Granica zależy od okoliczności, a nie od sztywnej liczby mieszkań, dlatego przy większym portfelu najmu skonsultuj się z doradcą podatkowym.
Jeśli wynajmujesz kilka lokali i chcesz uporządkować rozliczenia czynszów oraz dokumentów, pomóc może zarządzanie najmem. Zarządca przygotowuje zestawienia przychodów, które księgowa wykorzysta w rozliczeniu. To artykuł informacyjny i nie stanowi porady podatkowej.
Dokumenty, które warto przechowywać
Nawet jeśli ryczałt nie wymaga rozliczania kosztów, zachowaj dokumentację najmu. Przyda się przy kontroli, sprzedaży lokalu lub sporze z najemcą.
- Umowa najmu z aneksami.
- Potwierdzenia wpłat czynszu, najlepiej wyciągi z rachunku.
- Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, jeśli takie zawarto (w ciągu 14 dni).
- Potwierdzenia zaliczek i złożonych zeznań.
- Rozliczenia mediów, jeśli wynajmujący przekazuje opłaty dalej.
Przepisy dotyczące okresów przechowywania i obowiązków ewidencyjnych mogą się zmieniać, więc upewnij się u doradcy, co obowiązuje w Twojej sytuacji.
Kaucja, media i inne płatności a przychód
Kaucja zwrotna nie jest przychodem, dopóki nie zostanie zatrzymana na poczet należności, na przykład zaległego czynszu lub szkód. Wtedy może stać się przychodem w momencie zaliczenia. Opłaty za media, które wynajmujący jedynie przekazuje dostawcom w tej samej wysokości, zwykle nie zwiększają przychodu. Jeśli jednak opłata za media jest wyższa niż faktyczne koszty, nadwyżka może być przychodem. O szczegółach kaucji piszemy w artykule kaucja za mieszkanie.
Najczęstsze błędy w rozliczeniu najmu
- Spóźnione zaliczki. Zaliczki płaci się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto przychód, a odsetki za zwłokę dolicza urząd.
- Brak rozliczenia najmu przy współwłasności. Każdy współwłaściciel rozlicza swój udział.
- Przyjęcie, że najem okazjonalny zwalnia z podatku. Zgłoszenie umowy do urzędu jest obowiązkiem, ale nie zmienia stawek.
- Pomijanie czynszu otrzymywanego gotówką lub poza umową.
Najlepiej ustal z księgową sposób rozliczania jeszcze przed pierwszym czynszem. Gdy wynajmujesz kilka lokali, zarządzanie najmem porządkuje przychody i dokumenty. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową.
Kiedy wybrać pomoc doradcy podatkowego
Samodzielne rozliczenie najmu jest zwykle proste przy jednym lokalu i jednym najemcy. Konsultacja jest warta rozważenia, gdy wynajmujesz kilka mieszkań, masz współwłasność z niejasnym podziałem, planujesz sprzedaż lub zmianę formy opodatkowania albo zastanawiasz się nad przeniesieniem najmu do działalności gospodarczej. Koszt porady jest zwykle niewielki w porównaniu z potencjalną różnicą w podatku lub ryzykiem błędu.
Jak przygotować się do rozliczenia roku
- Zbierz wyciągi z rachunku z wpływami czynszu za cały rok.
- Zsumuj przychód z podziałem na miesiące i na współwłaścicieli.
- Sprawdź, czy zaliczki zostały zapłacone w terminach.
- Przygotuj dane do PIT-28 i złóż zeznanie w terminie podanym na stronach administracji skarbowej.
